Cómo vender un piso heredado (actualizado 2024)

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En muchos casos, la herencia de un piso puede resultar algo complejo y difícil de manejar. Si has heredado un piso, debes saber que hay unas normas que deberás seguir para poder venderlo. ¡No te preocupes! En este artículo te diremos qué pasos tendrás que seguir para vender el piso heredado. Desde el primer paso para aceptar la herencia hasta cuestiones como el pago de impuestos, todo lo que necesitas saber para vender un piso heredado te lo contaremos aquí. 

Primer paso: aceptar la herencia

Para vender un piso heredado, este tiene que ser tuyo. Parece una perogrullada, pero ya nos hemos encontrado alguna operación en la que quienes decían ser los propietarios no lo eran en los papeles. Es decir, no basta con aparecer en el testamento, hay que aparecer también en el registro de la propiedad. 

Esto implica que debe proporcionar los documentos necesarios para que se complete el traspaso de la propiedad, desde el certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento… hasta registrar la vivienda en el registro de la propiedad a nombre de los herederos, es decir, de los nuevos propietarios. Si no se tramita la herencia, el bien se puede considerar abandonado y desde luego no se podrá vender

Para aceptar la herencia, los herederos deben presentar una declaración de últimas voluntades y/o el testamento ante un Notario. La aceptación y partición de la herencia se suele hacer en un mismo acto, pero podría no ser así. Consiste en que, primero cada heredero acepte (o repudie) la herencia y que después se realice el reparto (partición) de los bienes heredados entre quienes los han aceptado. Estos trámites te los va a hacer el notario, así que no entro en detalles para no complicar el asunto.

Una vez presentada la declaración de herencia, el Notario emitirá una Escritura Pública de Aceptación de la Herencia. Esta escritura contiene la identificación de los herederos, los bienes heredados y la fecha de la herencia. Además, se especificará la forma en que los herederos aceptan la herencia y cómo se reparte entre ellos. Esta escritura debe ser firmada por todos los herederos.

Una vez emitida la Escritura Pública de Aceptación de la Herencia, debe registrarse en el Registro de la Propiedad. Esto permitirá a los herederos vender la casa heredado legalmente y transferirlo a los compradores.

Lo que sí debes saber es que el trámite debería terminar con el piso heredado inscrito en el registro de la propiedad a nombre de todos los herederos. Para ello el notario te proporcionará la nota simple registral del inmueble, donde puedes comprobar las titularidades (quiénes son los propietarios), las cuotas de participación (qué porcentaje del inmueble corresponde a cada propietario) y las cargas (si hay alguna hipoteca o, por ejemplo, aparecerá como carga el impuesto de sucesiones).

Una cosa que puede pasar si se demora la partición de la herencia es que “por el camino” fallezca uno de los herederos. En este caso serán los sucesores de este segundo fallecido quienes deberán aceptar la herencia y sus nombres deberán aparecer en la nota simple del inmueble. Para no complicarlo más, como regla general: para vender un inmueble deben aparecer en la nota simple todos sus propietarios reales y actuales.

La herencia tiene un coste: impuestos a pagar por heredar un piso

Cuando has heredado una vivienda, los beneficiarios se enfrentan a costes y gastos más allá de los de la propia transmisión de la herencia. Puede haber varias responsabilidades fiscales que es importante conocer para poder calcular adecuadamente el coste total de la herencia.

Para vender un piso heredado se debe realizar una declaración de herencia y liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Este impuesto  se calcula en función de la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, las relaciones de parentesco entre el difunto y el heredero, y el valor de la herencia recibida. A partir de aquí tienes 6 meses para liquidar el impuesto de sucesiones. La información más fiable sobre este impuesto en Bizkaia te la van a dar en las haciendas forales correspondientes, así que enlazamos aquí a la información oficial:

• Impuesto de sucesiones y donaciones en Bizkaia
• Impuesto de sucesiones y donaciones en Álava

También se pagará la plusvalía municipal si el piso se vende pasado un año desde la aceptación de la herencia. Además, los herederos deben pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Esta tasa impositiva se aplica cuando se compra o se vende una propiedad y se calcula en función del precio de la venta, con un mínimo de entre 400 o 600 euros, dependiendo de la comunidad autónoma.

Por esta razón, es importante que los herederos se informen sobre las responsabilidades fiscales antes de vender la casa heredada, para evitar problemas con Hacienda.

Problemas que pueden surgir al tratar de vender un piso heredado

Cuando una persona hereda un piso, hay que tener en cuenta que hay varios problemas legales y financieros que pueden surgir si desea venderlo. La primera cosa que debe tener en cuenta es cuál es el estado legal del piso. Algunas veces, la propiedad puede estar sujeta a alguna hipoteca o un acuerdo de alquiler antes de la adquisición. Si necesitas vender un piso con hipoteca, tendrá que pagar la cantidad debida antes de proceder con el proceso de venta. Si el piso está alquilado, los herederos están obligados a respetar el contrato de alquiler y si quieren venderlo, los inquilinos tienen derecho preferente de adquisición. 

Aparte de esto, son frecuentes otras situaciones que pueden complicar el proceso de aceptación de la herencia y posterior venta de la vivienda heredada

Fallecimiento de herederos

El fallecimiento de herederos antes de aceptar la herencia implica una serie de desafíos que los familiares deben afrontar y superar. Estos, a menudo, involucran la división de los bienes heredados entre los miembros de la familia, el pago de impuestos y otros gastos relacionados con la herencia. Una de las situaciones más comunes que los herederos enfrentan es la necesidad de vender el piso heredado. En resumen, el problema es que nos encontramos con dos herencias que tramitar: la inicial, y la del heredero fallecido, que entre los bienes que transmite a sus herederos estará la herencia que recibía inicialmente. Nos hemos encontrado con propiedades con casi 20 propietarios precisamente por circunstancias como ésta. 

Incapacitación de algún heredero

Cuando un familiar hereda un piso, a menudo puede decidir venderlo si lo desea. Sin embargo, si una persona hereda un piso y está incapacitada, los procesos necesarios para poder venderlo pueden presentar ciertos desafíos. Se requiere un enfoque especial para lidiar con esta situación, y es importante entender los pasos necesarios para asegurar que todos los aspectos legales sean cumplidos.

En primer lugar, hay que determinar si el heredero en cuestión está realmente incapacitado. Esto requiere una evaluación de su capacidad legal para el manejo de sus propios asuntos por parte de un médico profesional. Si la evaluación determina que el heredero está realmente incapacitado, entonces se debe iniciar un proceso formal para determinar un tutor legal. Esto asegurará que el proceso de venta del piso sea llevado a cabo de acuerdo con las leyes estatales aplicables.

Una vez que se haya determinado un tutor legal para el heredero incapacitado, el tutor asumirá la responsabilidad de todos los pasos del proceso de venta de la propiedad. Esto incluye la realización de todos los trámites legales necesarios para asegurar que la venta se realice correctamente. El tutor también debe asegurar que el cliente reciba una compensación justa por la venta del piso.

Un heredero es menor de edad

Un heredero menor de edad enfrenta una situación difícil cuando se trata de manejar una propiedad heredada. El heredero menor de edad no tendrá la mayoría de edad legal hasta que cumpla 18 años; hasta entonces, debe estar bajo la tutela de un tutor legal. Esto significa que el tutor legal tendrá la responsabilidad de gestionar los bienes del heredero hasta que este cumpla la mayoría de edad.

Un aspecto importante para el tutor legal es buscar la mejor manera de gestionar la propiedad del heredero. Por ejemplo, el tutor legal tendrá que decidir si debe conservar la propiedad o venderla. Si el tutor legal decide vender la propiedad heredada, debe estar atento a la legislación aplicable.

En primer lugar, el tutor legal debe asegurarse de que la venta del inmueble se está llevando a cabo de la mejor manera posible. Para ello, habrá que asegurarse de que se cumplen todas las regulaciones de compra-venta de un inmueble.

Además, el tutor legal debe tener en cuenta la responsabilidad legal que tiene al gestionar los bienes del heredero menor de edad. Esto significa que el tutor legal debe actuar con lealtad y buena fe en todos los negocios relacionados con la propiedad. El tutor legal debe también obtener el mejor precio posible para la venta, asegurarse de que todos los impuestos se pagan correctamente y garantizar que los fondos recibidos de la venta se invierten de forma adecuada para el beneficio del heredero.

La vivienda tiene hipoteca

Para las personas que han heredado una vivienda con hipoteca, puede ser una situación complicada. Una hipoteca significa que hay una cantidad de dinero que debe ser pagada para deshacerse de la deuda. Si bien vender una casa heredada con una hipoteca puede ser una forma de liberar los recursos para pagar la deuda, hay algunas consideraciones a tener en cuenta.

Lo primero que hay que determinar es si el pago de la hipoteca puede ser realizado de los fondos que se reciben de la venta de la vivienda. Si no es así, uno debe buscar financiación para pagar la deuda restante. Esto significa que uno deberá encontrar un financiamiento apropiado, lo que puede ser un desafío. También existe la posibilidad de aceptar la herencia “a beneficio de inventario”, lo que implica en lenguaje llano que se aceptaría solo si el resultado es positivo, y no “sale a pagar”. 

Una forma de conseguir dinero para pagar la hipoteca es negociar un plan de pago con el banco acreedor. Esto es posible si el banco está dispuesto a negociar un acuerdo de pago razonable. Esto puede permitir al propietario heredado pagar la deuda sin tener que vender la casa.

Escritura de aceptación no inscrita en el registro de la propiedad

Cuando una persona hereda una propiedad, independientemente de si se trata de un terreno, local, casa o piso, es importante asegurarse de que la aceptación de la herencia se inscriba en el Registro de la Propiedad. Si la escritura de aceptación de herencia no se registra de manera adecuada, entonces es posible que se tenga dificultades para vender el piso heredado.

Una escritura de aceptación es un documento que demuestra que el heredero ha aceptado formalmente la herencia. Esta documentación es clave para vender un inmueble heredado. Sin la aceptación, la figura del heredero sigue siendo jurídicamente inexistente. Por lo tanto, no se puede formalizar el traspaso de la propiedad. Por ello, sin la escritura de aceptación no inscrita en el Registro de la Propiedad, la venta del piso heredado no puede llevarse a cabo.

Es importante que el heredero comprenda que la escritura de aceptación es un documento fundamental para poder transferir la titularidad de un inmueble heredado. Esta documentación debe ser elaborada correctamente para poder regularizar la situación jurídica. De esta forma se evitarán problemas legales.

Es necesario contar con un abogado de confianza para asegurarse de que todos los trámites relacionados con la aceptación de una herencia se realicen de forma correcta. El abogado asegurará que todos los documentos se redacten de manera adecuada y según los requisitos legales. Así, se evitarán problemas en el futuro.

Un heredero no está de acuerdo en vender el piso heredado

Esta situación no es rara y suele ser fuente de conflictos cuando hablamos de un piso heredado por varios copropietarios, pero hay varias soluciones. Eso si, en todas se dejan pelos en la gatera no son soluciones win-win, es decir, beneficiosas para todas las partes, así que nuestra recomendación es negociar antes de acudir a estas otras opciones. 

Opción 1: extinción del condominio. Mediante esta fórmula, el heredero que no desea vender puede adquirir al resto de herederos sus participaciones en la propiedad del inmueble y así quedarse con la propiedad de todo el inmueble. Esta opción es buena cuando el heredero que no quiere vender quiere conservar la propiedad íntegra de la vivienda y además tiene capacidad económica para comprar al resto de herederos sus participaciones, bien porque tiene liquidez suficiente o porque tiene capacidad para endeudarse. La ventaja de esta fórmula frente a una compra es que no tributa ni plusvalía municipal ni impuesto de transmisiones patrimoniales. 

Opción 2: venta de proindiviso. Para poder llegar a un acuerdo para hacer una extinción de condominio tienen que darse unas circunstancias que no siempre son viables, como se ha visto. En ese caso hay una segunda opción, y es que los herederos interesados en vender vendan su parte de la vivienda a un tercero. Esta opción es quizá más complicada que la anterior, sobre todo en el aspecto de encontrar alguien interesado en la compra (persona física o jurídica). Normalmente quien esté interesado en una compra así será como inversión a largo plazo, y lógicamente buscará un precio más favorable, así que por lo general esta operación pasará por vender por debajo de precio de mercado. 

Opción 3: subasta pública. Si la disputa entre vender o no vender acaba en la justicia, lo más probable es que el piso acabe en una subasta pública: se venderá, aunque a un precio bastante por debajo de mercado. 

Herederos forzosos, no directos

Hasta el 3 de septiembre de 2021 la ley hipotecaria, en los artículos 28 y 34, venía a decir que si los nuevos propietarios que quieren vender el piso heredado no son herederos forzosos (es decir,  hijos y sus descendientes o, en su defecto, los padres del fallecido),  había un plazo de dos años desde el fallecimiento en el que, si aparece un  heredero forzoso (hijo desconocido, etc.) podría reclamar la herencia.  Si esto ocurriera, afectaría básicamente a los vendedores, no a los  compradores. Es decir, el comprador no tendría que entregar la vivienda al heredero recién aparecido, sino que serían quienes lo han vendido los  que deberían entregarle la parte del precio de venta que le corresponda  legalmente.

Estos artículos tenían una consecuencia indirecta y es que  muchos bancos no conceden hipotecas para la compra de viviendas en esta  situación, lo cual puede dificultar vender el piso heredado.

Esta situación parecía resuelta con la derogación del artículo 28, que dejó de estar en vigor el 3 de septiembre de 2021. Pero el legislador no planteó el efecto retroactivo de la derogación y hay bancos que están interpretando que afecta a las herencias procedentes de fallecimientos posteriores a la fecha de derogación. Así que las herencias procedentes de fallecimientos producidos entre el 3 de septiembre de 2019 y el 3 de septiembre de 2021 podrían estar todavía afectados por esta normativa.

Lo que es claro es que este artículo no afectaría ya a herencias procedentes de fallecimientos posteriores al 3 de septiembre de 2021, lo cual facilita el proceso de venta de viviendas que estuvieran en esta situación.

Inicio del trámite de venta del piso heredado

En ocasiones puede haber algún conflicto entre los herederos de la vivienda. En ese  caso es recomendable que firméis todos un documento donde aceptáis las  condiciones de la venta. Lo más sencillo, es que os asesore a partir de aquí una inmobiliaria. El contrato que se firme con la inmobiliaria convendría que estuviera firmado por todos los propietarios/herederos para evitar  que después alguno que no haya firmado ponga trabas a la venta. Si estás  en esta situación nos puedes consultar por nuestro servicio de venta de viviendas y te asesoraremos en todo el proceso.

¿Vas a vender un piso heredado?

En resumen, vender un piso heredado puede ser un proceso complicado y estresante. Sin embargo, en Etikalia estamos para hacer que todo sea más fácil para ti. Nos especializamos en la gestión de ventas de propiedades heredadas, y ofrecemos las comisiones más competitivas del mercado. Además, nuestro equipo de marketing digital está altamente capacitado para promocionar tu propiedad de la mejor manera posible. No dudes en dejarnos tus datos en el formulario de contacto y nos pondremos en contacto contigo para ayudarte a vender tu piso heredado con éxito.