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El último invento de los bancos para quedarse con dinero ajeno

así se queda el banco con tu dineroEsta semana hemos escriturado dos ventas de sendas viviendas y nos hemos encontrado con una situación que no habíamos visto hasta ahora, y es que el banco del comprador no ha entregado al vendedor el total del importe pactado, sino que retiene una cantidad temporalmente. 

A ver cómo lo cuento de forma fácil:

1.- El pago de la hipoteca del vendedor

Cuando vendes un inmueble te comprometes a venderlo sin cargas. Es decir, sin hipotecas, sin inquilinos, con los impuestos pagados… Vamos, que el que lo compre no se coma ningún marrón tuyo (tu hipoteca, tus impuestos, tus inquilinos). Cuando el vendedor tiene hipoteca necesita el dinero de la venta para saldar esa deuda. Por lo tanto no la puede cancelar antes de firmar la venta. Lo habitual en este caso es que el banco de los compradores emita un cheque a nombre del banco de los vendedores con el que quedaría pagada la hipoteca. Y el resto sería para los vendedores.

Por ejemplo, si vendo una casa por 100 reales de vellón y debo al banco 22 reales, el día que firmemos la escritura el banco de los compradores entregará a mi banco un cheque por 22 reales y a mi otro cheque por 78 reales. Así el banco del comprador tiene la garantía de que la deuda ha sido abonada.

2.- El levantamiento de la hipoteca

Aunque yo, como vendedor, ya no deba nada a mi banco, debo hacer un trámite más, que es el levantamiento de la hipoteca. Cuando yo contraté la hipoteca del piso que vendo ahora firmé una escritura que luego se registró en el registro de la propiedad como carga de mi piso. Ahora hay que hacer la gestión inversa: otra escritura (de cancelación de hipoteca) que habrá que presentar en el registro de la propiedad para que conste que ya no existe esa deuda vinculada a ese piso.

3.- La provisión de fondos

Esta gestión la suele hacer el banco del vendedor a través de una gestoría, pero también se puede encargar a la notaría o incluso hacerlo el propio vendedor. Cuando se encarga a un tercero éste pide una provisión de fondos, es decir, un pago anticipado para abonar a la gestoría, a la notaría, al registro y posibles impuestos que genere esta operación. El justificante de la provisión de fondos y el cheque al banco del vendedor casi siempre son documentos suficientes como para justificar el levantamiento de la hipoteca del vendedor.

4. Así se queda el banco con tu dinero

Pues bien, lo que nos hemos encontrado esta semana es un caso en el que, el banco del comprador ha hecho una transferencia al banco del vendedor para pagar el importe de la hipoteca. Hasta ahí, bien. Y el vendedor ha encargado a la notaría la cancelación de la hipoteca. También, bien. Es decir, ya no hay deuda y se ha encargado a un notario de los trámites de cancelación. Todo correcto.

El contrato de compra-venta dice que hoy el vendedor debe pagar hoy (cuando se firman las escrituras) 100 reales de vellón (o bitcoins, cada u no lo que prefiera), de los que 22 serían para mi banco 78 para mi. Pues bien, lo que ha hecho KUTXABANK ha sido pagar los 22 a mi banco y a mi me paga 70, y me retiene otros 8 para asegurarse de que se levanta la hipoteca. Es como si el vendedor hiciera dos provisiones de fondos para un mismo trabajo. Y, por otra parte, el dinero que pedía Kutxabank como provisión de fondos casi duplicaba a lo que pedía el notario. El vendedor aquí no ha tenido capacidad alguna para negociar porque no era su banco, era el de los compradores.

La otra variante es que el banco haga esa retención a su cliente (el comprador). Si eso es lo que ha pactado el comprador con su banco, allá él. Y si se lo ha impuesto, que será lo más normal, pues no habrá más remedio que tragar. Pero ojo, el comprador debe saber que es el vendedor quien debe pagar el levantamiento de la hipoteca y que ese dinero que le ha retenido su banco le debe ser devuelto en unos dos meses, cuando conste en el registro que la hipoteca ha sido levantada. 

5. Por qué me parece una práctica insólita

1. Porque ya se ha encargado a un notario que realice la gestión y están saldadas todas las cuentas. No cabe ninguna duda de que se va a realizar el levantamiento.
2. Porque comprador y vendedor han firmado un contrato que dice que hoy el vendedor debe recibir 78 reales en lugar de 70.
3. Porque el vendedor no tiene posibilidad de negociar o de rechazar la imposición de un banco que no es el suyo, sino el del comprador.

A nosotros es la primera vez que nos pasa. En la notaría nos han dicho que algunas entidades llevan haciéndolo más de un año y que siempre provoca desencuentros. Así que para evitar que vuelva a suceder hemos decidido publicar este artículo, para que la gente se pueda informar, y modificar el contrato privado de compraventa de manera que el banco del comprador no pueda imponer sus criterios al vendedor.