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Cómo vender un piso heredado

Cómo vender un piso heredado

Podría parecer que la venta de un piso heredado es como la de cualquier otro. Sin embargo nuestra experiencia nos dice que no hay dos ventas iguales y el caso de los pisos heredados, además, tiene algunas particularidades que es necesario tener en cuenta.

1.- ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE LA HERENCIA

Para vender un piso, este tiene que ser tuyo. Parece una perogrullada, pero ya nos hemos encontrado alguna operación en la que quienes decían ser los propietarios no lo eran en los papeles. Es decir, no basta con aparecer en el testamento.

La aceptación y partición de la herencia se suele hacer en un mismo acto, pero podría no ser así. Consiste en que, primero cada heredero acepte (o repudie) la herencia y que después se realice el reparto (partición) de los bienes heredados entre quienes los han aceptado. Estos trámites te los va a hacer el notario, así que no entro en detalles para no complicar el asunto.

Lo que sí debes saber es que el trámite debería terminar con el piso inscrito en el registro de la propiedad a nombre de todos los herederos. Para ello el notario te proporcionará la nota simple registral del inmueble, donde puedes comprobar las titularidades (quiénes son los propietarios), las cuotas de participación (qué porcentaje del inmueble corresponde a cada propietario) y las cargas (si hay alguna hipoteca o, por ejemplo, aparecerá como carga el impuesto de sucesiones).

Una cosa que puede pasar si se demora la partición de la herencia es que “por el camino” fallezca uno de los herederos. En este caso serán los sucesores de este segundo fallecido quienes deberán aceptar la herencia y sus nombres deberán aparecer en la nota simple del inmueble. Para no complicarlo más, como regla general: para vender un inmueble deben aparecer en la nota simple todos sus propietarios reales.

2.- IMPUESTOS QUE TIENES QUE PAGAR

Tendrás que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Pero ojo: en la venta también tendrás que pagar la plusvalía municipal salvo que la vivienda se haya vendido el el plazo de un año desde que el piso es tuyo. Por eso es importante agilizar los trámites de venta para tratar de cerrar la operación en un plazo máximo de un año.

3.- INICIO DEL TRÁMITE DE VENTA

No es infrecuente que haya conflicto entre algunos herederos. En ese caso es recomendable que firméis todos un documento donde aceptáis las condiciones de la venta. Lo más sencillo, es que os asesore a partir de aquí una inmobiliaria. El contrato que se firme con la inmobiliaria convendría que estuviera firmado por todos los propietarios para evitar que después alguno que no haya firmado ponga trabas a la venta. Si estás en esta situación nos puedes consultar por nuestro servicio de venta de viviendas y te asesoraremos en todo el proceso.

4.- CÓMO AFECTA LA LEY HIPOTECARIA

Los artículos 28 y 34 de la ley hipotecaria vienen a decir que si los nuevos propietarios del inmueble no son herederos forzosos (es decir, hijos y sus descendientes o, en su defecto, los padres del fallecido), hay un plazo de dos años desde el fallecimiento en el que, si aparece un heredero forzoso (hijo desconocido, etc.) podría reclamar la herencia. Si esto ocurriera, afectaría básicamente a los vendedores, no a los compradores. Es decir, el comprador no tendría que entregar la vivienda al heredero recién aparecido, sino que serían quienes lo han vendido los que deberían entregarle la parte del precio de venta que le corresponda legalmente.

Pero estos artículos tienen una consecuencia indirecta y es que muchos bancos no conceden hipotecas para la compra de viviendas en esta situación, lo cual puede dificultar la venta del inmueble.

Como decía al principio, cada operación es diferente, no hay dos iguales, y las viviendas procedentes de herencia tienen sus propias particularidades. Si te estás planteando vender un piso heredado, consúltanos sin compromiso y veremos cómo podemos ayudarte.