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Alquiler asequible: posible, quizás; fácil, no

Alquiler asequible: posible, quizás; fácil, no

Ayer se celebró en Bilbao una jornada sobre alquiler asequible, donde pudimos escuchar propuestas y diagnósticos desde distintos puntos de vista: académico, político y sociedad civil. Hubo de todo. Desde mi punto de vista algunas intervenciones cumplieron mis expectativas con creces y otras no tanto. Entre las primeras, las de José García Montalvo (Universitat Pompeu Fabra) y Mario Yoldi (Gobierno Vasco); entre las que no tanto, las de Gonzalo Bernardos (no necesita presentación) y las experiencias internacionales, salvo alguna excepción.

Las estrellas de la jornada eran García Montalvo (perfil muy académico) y Bernardos (perfil muy mediático). García Montalvo hizo una presentación desde un punto de vista muy académico, de investigador, insistiendo mucho en la falta de datos que hace imposible un estudio y diagnóstico serio desde el que plantear soluciones coherentes. Totalmente de acuerdo. Si seguís este blog hemos hablado varias veces de la inconsistencia de los datos que hay de mercado de vivienda, que normalmente se basan en datos de oferta de portales inmobiliario, y que nunca coinciden. Quien debe publicar esos datos es la administración y no lo hace. Solo recientemente el Gobierno Vasco ha publicado su encuesta del mercado del alquiler, pero de una forma tan “capada” que da poco juego para hacer una investigación académica potente. Han prometido publicar más datos, así que iremos viendo.

García Montalvo planteaba varias conclusiones con las que no puedo discrepar:

  1. el alquiler ha llegado para quedarse
  2. No hay soluciones mágicas ni de corto plazo y además las políticas de vivienda deben ser consistentes en el tiempo. Esto lo veo complicado porque mientras unos van a defender más los intereses de inquilinos y pequeños propietarios otros van a estar al servicio de los grandes fondos de inversión. Asi que la política de vivienda variará de un extremo a otro en función de los vaivenes electorales.

Por su parte, Gonzalo Bernardos hizo un diagnóstico que comparto con matices:

 

  1. Los jóvenes no pueden pagar el alquiler porque hay un problema de sueldos. Yo añadiría que también de incremento del alquiler. Es decir, no es solo que no suban los sueldos; es también que suban en exceso los alquileres.
  2. Cambio estructural: la juventud se gasta la pasta en viajes para “conservar” su pareja, mientras que en los 90 se ahorraba. Bueno, es un cliché, ¿no? Es simplificarlo demasiado. Y en todo caso eso afectaría a la compra, pero no al alquiler.
  3. Fue una intervención donde se dieron muchos datos de memoria, sin papeles. Pero el único dato que conocía era erróneo, así que automáticamente eso me lleva a desconfiar del resto de datos. Pero bueno, eso es problema mío.

Estoy de acuerdo con dos de las cosas que dijo Gonzalo Bernardos:

  1. las ayudas al alquiler generan alzas de las rentas: el importe de las ayudas va directamente a incrementar la plusvalía del propietario (o “a medias”) y si son ayudas a jóvenes perjudica a personas de mayor edad a las que el arrendador descarta porque “no pueden ir a medias”. Yo esto convencido (pero no tengo forma de probarlo) de que en las capitales vascas no hay alquileres por debajo de 600 euros por culpa de la PCV. No quiero decir que haya que quitarla porque a mucha gente le permite pagar el alquiler. Pero, ¿cómo estaría el mercado si no existiera esa ayuda? Propuesta para que analicen los que tienen los datos.
  2. El control de las rentas puede tener consecuencias no deseadas: viviendas que se quedan vacías, que se alquilan en negro… No es que yo esté en contra del control de precios, de entrada. Es que hay que prever esas posibles consecuencias para establecer medidas que traten de evitarlas.

Con otras afirmaciones de Bernardos no estoy en absoluto de acuerdo:

  1. Dice que hay que mantener alejada a la Administración de la vivienda porque solo lo usa para ganar votos. ¿Entonces quiénes van a hacer vivienda social en alquiler? ¿Blackstone?
  2. Dice que prefiere que la Administración invierta en Sanidad antes que en vivienda, porque eso hace posible que las personas de zonas desfavorecidas tengan una esperanza de vida similar al de zonas ricas. Este es el dato incorrecto del que hablaba antes. Es una afirmación errónea.
  3. Dice que el alquiler social tiene un mercado muy pequeño: mujeres maltratadas, personas con problemas psiquiátricos, incapacidad para acceder a un trabajo. Es decir, lo limita a familias en exclusión social. En el País Vasco habrá unas 20.000 viviendas sociales en alquiler y desde luego no están en ese perfil. Y faltan viviendas para atender la demanda de personas que no pueden acceder al mercado libre. Otra cosa es que se plantee una fórmula intermedia de alquiler asequible, pero eso no va a ser ni a corto ni a medio plazo.
  4. La administración gestiona mal los alquileres porque un desahucio es impopular y los políticos no desahucian. Bueno, que le pregunten a Alokabide si desahucia o no, y si gestiona o no los alquileres. O a Viviendas Municipales de Bilbao, que en lo que yo conozco tiene una gestión de los alquileres públicos ejemplar.
  5. Dice que la situación actual no es un problema de vivienda, sino de emergencia habitacional. Pero en Cataluña están subiendo un 90% la renta a clases medias acomodadas, de 1000 a 1900 euros.
  6. Dice que el protagonista del futuro no será el alquiler. Probablemente no lo sea, pero tendrá una importancia mucho mayor que la que ha tenido hasta ahora. Y no porque la gente no pueda acceder a la venta, sino porque la vida va a ser mucho más cambiante y con ello las necesidades de vivienda (tamaño, ubicación…)
  7. Y por último proponía algo que debí entender mal porque me parece delirante: que como la gente no tiene capacidad de ahorro para comprar y los bancos solo dan el 80% del valor de tasación, el 20% te lo de el Gobierno. No se, he debido de entenderlo mal, estoy convencido.

Un punto y aparte para las dos intervenciones de Mario Yoldi. Para quien no le conozca, es el Director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, lleva décadas siendo funcionario del departamento de vivienda (yo llegué en 2002 y él ya estaba allí), es un absoluto convencido de que para tomar decisiones en política de vivienda es necesario contar con buenos datos, y predica con el ejemplo. Todo eso: su experiencia, la cantidad de información que tiene, y su capacidad para analizarla, hace que sea una de las personas que más sabe de política de vivienda en España. Y luego tiene la ventaja de que, aunque ahora ocupe un cargo político, creo que no actúa como lo haría un político y desde luego, no habla como un político. Algunas cosas que dijo:

  1. estaba en desacuerdo con todo lo que dijo G. Bernardos. Una pena que este ya se hubiera ido y no se quedara a la mesa redonda de la tarde.
  2. En 2020 se empiezan a perseguir las viviendas vacías. Y, ojo, dijo que iban a por el propietario pequeño, no solo a por los grandes. Me parece muy bien porque ahí es donde está la mayoría de las viviendas vacías.
  3. Hay que alinear la política fiscal con la política de vivienda. Pero la decisión es de las diputaciones forales y hasta 2020 no se van a mover. Si la política de vivienda se orienta a favorecer el alquiler no es lógico que se dejen de percibir millones de euros porque la política fiscal está favoreciendo la compra.  
  4. Hay que hacer políticas adaptadas al terreno: cada mercado tiene su peculiaridad y lo que puede funcionar en Berlín puede no hacerlo en Bilbao. Desde su punto de vista el control de rentas funciona en mercados monopolistas u oligopolistas, algo que no sucede en Euskadi ni va a suceder porque los fondos buitres no van a venir. Eso es indiscutible, no porque tenga razón o por lo contrario, sino porque solo él tiene y ha analizado esa información. Así que no me veo en condiciones ni de rebatirlo ni de confirmarlo.

Y para terminar, algunas pinceladas sobre el resto de intervenciones

 

  • En el panel de experiencias internacionales esperaba que se hablara más de los controles de renta y en cambio se hizo una presentación ya conocida de cómo algunas ciudades tienen el parque de alquiler que tienen. Es decir, poca novedad, pero es cierto que es un mensaje que hay que repetir y repetir.
  • Solo el representante de París habló de los pisos turísticos. En su ciudad han limitado a 100 días el tiempo que un piso se puede alquilar como turístico. Y ojo: pende sobre las ciudades que han regulado el uso turístico de viviendas la amenaza del tribunal de la UE, que puede cuestionar esas normativas. Parece que eso lo sabremos en verano de 2021
  • Iker San Román habló de algo que conoce bien: el cohousing. Una solución que aporta vivienda asequible, estable (de larga duración) y con capacidad de autogestión. Hay varias iniciativas que ya están pegando ladrillos en Barcelona y Madrid y aquí conozco varios grupos que están todavía en proyecto. Espero que pronto veamos las primeras obras.
  • Jaime Palomera, del Sindicato de Inquilinos de Barcelona. Esta intervención me encantó por dos motivos: porque estaba muy, muy bien documentado y porque daba una imagen de seriedad y profesionalidad muy alejada del perroflautismo y quema-contenedores con la que se les presenta habitualmente en los medios. Presentó varias cosas interesantes:
    • En Barcelona el 5% de los propietarios controla la mitad del mercado, y la mayoría son personas físicas, no sociedades.
    • Los precios han subido el 36% (datos de Incasol), no el 50% que dice Idealista (volvemos a la necesidad de tener datos de contratos, fiables y públicos)
    • Lazora está aplicando subidas del 90% en pisos que ya estaban a 1000 euros, alquilados a clase media pudiente (que como acepten la subida, van a dejar de serlo). Es decir, no es un problema de emergencia habitacional que afecte solo a familias en riesgo de exclusión.
    • La subida de precio del alquiler no afecta solo a los inquilinos. También lo hace a la economía productiva porque lo que tengan que gastarse de más en pagar la renta no se lo gastan en el comercio local, en ocio, etc.

En resumen, una jornada interesante, donde además me encontré con muchos antiguos compañeros (y sin embargo, amigos).