La incertidumbre política ha provocado el descenso en la compraventa de viviendas en 2019 (y tenemos los datos)

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Baja la compraventa de viviendas en España

Hace unos días el INE publicó los datos de compraventa de viviendas a diciembre de 2019. Y la noticia ha saltado a las portadas: ha bajado el volumen de compraventas de viviendas en relación a 2018.

Como siempre, todo tiene sus matices, sus interpretaciones y sus múltiples causas. Así que analizaremos los datos de venta de vivienda libre para ver qué paso en 2019 y qué ha podido provocarlo.

Los datos generales para toda España muestran un leve descenso en las operaciones de compraventa de vivienda libre, de un 3,1%.

En el siguiente gráfico se representa el % de crecimiento anual en la compraventa de viviendas libres en relación al total de operaciones realizadas en 2007 (el año antes de declararse la crisis). Como se ve, 2013 fue el año en el que se produjeron menos compraventas y a partir de 2014 comienza una serie de años de incremento en las operaciones. El año 2019 constituye un suave freno en ese crecimiento aunque sin llegar ni siquiera a datos inferiores a los de 2017 en España.

En Euskadi también se vendieron menos viviendas en 2019, pero…

Pero este comportamiento no ha sido homogéneo en todos los territorios. Entrando en el detalle del País Vasco, la caída en las ventas es incluso mayor en Bizkaia (baja un 10% respecto a 2018) mientras que en Alava y Gipuzkoa se produjo un incremento (5,35% y 0,74% respectivamente).

Los resultados de compraventas realizadas por Etikalia en 2019, en cambio, han sido los mejores de nuestra historia. Aunque eso no tiene relación con la situación del mercado, sino con que en 2019 fue cuando pusimos en marcha nuestro nuevo servicio de venta sin comisiones, ofreciendo un servicio más completo y profesional que hemos podido comprobar que ofrece buenos resultados para nuestros clientes.

Posibles causas del descenso en las ventas

Hemos comparado la evolución mensual de las compraventas de 2019 con las de los dos años anteriores para ver si el descenso de ventas es progresivo a lo largo del año o se produce más bien en fechas concretas. Lo que se ve en el gráfico es que el descenso se produce sobre todo en los meses de agosto y septiembre y en menor medida en junio. Por otra parte, en diciembre de 2019 se vendieron en toda España casi 800 viviendas más que en el mismo mmes de 2018

1.- Los cambios en la ley hipotecaria

En Marzo de 2019 se aprobaron cambios en la ley hipotecaria. Estos cambios entraron en vigor en junio. En marzo de 2019 se vendieron 2600 viviendas más que en el mismo mes de 2018 pero entre abril y junio se produjo un desplome de algo más de 4000 viviendas. En cambio, solo en el mes de julio se vendieron más de 1700 viviendas más que en 2018. Estos movimientos podrían interpretarse como una ralentización durante los meses de adaptación a la nueva normativa. En esos días la prensa hablaba, por ejemplo, de dificultades técnicas para aplicar los cambios de la normativa.

Esos meses nosotros si notamos una ralentización en algunas operaciones, precisamente debidos a los cambios de la normativa. A pesar de ello todas las operaciones se cerraron como estaban previstas y no hubo ningún caso en el que el comprador no obtuviera financiación a causa de los cambios normativos. Por lo tanto, ralentización si, pero no descenso en las ventas.

2.- Inestabilidad política

El gran descenso se produce entre los meses de agosto y septiembre, donde se venden 12500 viviendas menos que en el mismo período de 2018. Esto supone el 86% del descenso de las ventas de todo el año. Es decir, ahí está la causa. ¿Y qué paso en agosto y septiembre de 2019?. Bueno, pues en abril habíamos tenido elecciones generales, en agosto todavía no había gobierno formado, el presidente en funciones cogió vacaciones y en septiembre se convocaron nuevas elecciones.

Una tendencia similar la podéis encontrar en el IBEX, que alcanzó su punto más bajo del año a mediados de agosto y hoy, a mediados de febrero de 2019, está por encima de los máximos de 2019.

Cómo irá la compraventa de viviendas en 2020

No somos muy aficionados a hacer previsiones, sobre todo cuando al comparar distintas fuentes te encuentras con datos diferentes. Pero habrá que estar expectantes con los datos de los primeros meses para ver si confirman nuestra hipótesis y, con el nuevo gobierno ya formado, se observa de nuevo el incremento en las ventas de viviendas del que veníamos en 2018.

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