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Como vender tu piso sin inmobiliaria

Como vender tu piso sin inmobiliaria

COMO VENDER TU PISO SIN INMOBILIARIA

Si has llegado hasta aquí seguro que te parece de lo más raro que una inmobiliaria te explique cómo hacer nuestro trabajo. En realidad en un artículo breve como este no vamos a poder enseñarte cómo vender tu piso pero si vamos a darte unas pautas para que, ya que, por el motivo que sea, no puedes contratar a una inmobiliaria profesional, y prefieres vender de particular a particular, al menos no caigas en errores frecuentes en los particulares (y en algunos profesionales, todo hay que decirlo) a la hora de vender un inmueble.

Y en todo caso no te vas a librar de que metamos una cuña (claro, que siempre puedes saltarte este párrafo). Y es que si para cambiar el aceite del coche recurres al taller del barrio, o al asesor para que te haga la declaración de la renta o al fontanero para que te arregle una fuga, ¿por qué crees que puedes llevar todo el proceso de venta de un piso sin ayuda profesional? Ten en cuenta que nosotros mismos nos hemos encontrado con muchas ventas en las que surgen complicaciones e imprevistos. Un profesional sabe como resolverlos pero si te pasa a ti puede llevar al traste una operación y provocar situaciones de estrés y ansiedad poco deseables.

Echa la cuña, vamos con los consejos.

 

1.- VALORACIÓN DEL PISO

Una cosa que los profesionales tenemos claro es que cada cosa vale lo que vale y que el valor sentimental vale exactamente cero euros. Es importante que no os dejeis guiar por lo que digan vecinos que han vendido un piso, por las “cuñadeces”, por lo que os gustaría o necesitáis ingresar por la venta o incluso por lo que os costó la vivienda cuando la comprasteis en plena burbuja inmobiliaria. Para hacer una valoración aproximada no necesitáis contratar un tasador pero si, al menos, hacer un estudio de mercado comprobando los inmuebles en venta de vuestra zona con características similares. Nuestra recomendación es que prepares una hoja de cálculo (o de papel), busques en portales inmobiliarios los pisos que están en venta en tu misma manzana (o alrededores) e indiques en esa tabla:

  • superficie
  • precio de venta
  • estado de conservación
  • desde cuándo llevan anunciado (a veces es posible conocer ese dato en los portales)

A partir de ahí, descarta los pisos que veas que el precio por metro cuadrado está “disparado” y los que lleven mucho tiempo en venta, calcula el precio medio por metro cuadrado y multiplícalo por los metros de tu piso. Con eso obtienes un precio de referencia de precio de salida. Si quieres hacerlo un poco mejor, calcula la desviación típica, y tendrás un rango de precio en lugar de un precio fijo. Hay que tener en cuenta más variables, pero al menos es una forma de aproximarte a un precio de salida con datos reales. Si has obtenido un rango de precio con la desviación típica puedes comparar a ojo tu piso con los de referencia: si tiene balcón y los otros no, comparar el estado de conservación, etc., y estimar que tu piso está en el tramo alto o bajo de los pisos con los que estás comparando.

Ten en cuenta también que en las ventas de segunda mano siempre se negocia a la baja (y viceversa, los propietarios siempre ponéis un “colchón” previendo esa negociación). Así que no te cierres a ofertas que te rebajen el precio de salida en torno a un 10%

 

2.- FOTOGRAFÍA INMOBILIARIA

Las fotos son muy importantes para publicar en los distintos portales inmobiliarios. Es lo primero que van a ver los posibles clientes y tienen que dar una buena imagen del producto. Lo ideal es contratar un fotógrafo especializado en interiores, que usará una buena reflex, un buen gran angular, trabajará bien con las luces, etc. Y además, puede que hasta te haga un vídeo, como hacemos en Etikalia. Todo eso lo valoran los algoritmos de los portales inmobiliarios a la hora de posicionar sus anuncios y puede llamar la atención de posibles compradores. Incluso en Etikalia hacemos visitas de realidad virtual y hemos empezado a hacer “fotos” de cómo quedaría el piso con un proyecto de reforma. Algo así como una decoración virtual o una reforma virtual. Si no te lo puedes permitir, te dejamos unos consejos:

  • si tienes un buen smartphone puede que haga mejores fotos que una cámara compacta. Los móviles con inteligencia artificial suelen hacer fotos de interiores muy resultonas, así que es preferible a una compacta de 100 euros. Y las fotos con reflex suelen requerir después de un cierto trabajo de retoque con programas de revelado raw. Así que un smartphone de gama media o alta puede dar resultados suficientes.
  • Activa el HDR para las fotos con contraluz
  • Activa el enderezamiento automático si tienes esa opción para que las fotos no te salgan torcidas
  • No uses el flash. Procura hacer las fotos de día, con las cortinas cerradas para mitigar los contraluces y con las luces encendidas (aunque sea de día)
  • Recuerda: las líneas horizontales de la casa deben aparecer horizontales en la foto y la verticales, verticales.
  • Evita las fotos en vertical, hazlas en formato apaisado
  • Haz las fotos desde las esquinas de las estancias para abarcar más espacio
  • Visita el blog terriblerealestatephotos para echar unas risas e inspirarte en lo que no debes hacer.

 

3.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Salvo que seas ingeniero o arquitecto, esto te va a tocar pagarlo si o si. Ten en cuenta que es obligatorio no solo para escriturar, sino incluso para anunciar el alquiler o venta de una vivienda. El no publicarlo puede suponerte una multa. Además los algoritmos de los portales posicionan mejor los anuncios que contienen la información del certificado energético.

 

4.- MARKETING INMOBILIARIO Y PORTALES 

Sabemos que sabes que los portales inmobiliarios te van a dejar publicar tu anuncio de forma gratuita. Bueno, en realidad eso es lo que piensas. Te darás cuenta al día siguiente de publicar los anuncios, de que el precio es recibir decenas de llamadas de inmobiliarias ofreciendo sus servicios. ¿Por qué sucede eso? Porque tu anuncio lo paga alguien: si el portal inmobiliario no te cobra a ti por publicar los anuncios les cobra a las inmobiliarias a las que vende tus datos. Así de crudo.

En todo caso, si estás dispuesto a pagar ese precio, antes de publicar el anuncio escribe una descripción sobre el piso y luego copia y pega en los portales que elijas para publicarlos.

Otra cosa importante: los portales inmobiliarios cobran por tus anuncios (ya sabes que no te cobran a ti, cobran a otros. Y no cobran por tu anuncio, sino por tus datos). Aún así tu anuncio no va a tener la misma visibilidad que el de una inmobiliaria. Prueba a entrar en cualquier portal a buscar los pisos en venta de tu zona, ¿cuántos hay en la primera página de particulares y cuántos de profesionales? Eso significa que tu anuncio se va a ver menos que los de las inmobiliarias y vas a perder oportunidades de venta. Para evitarlo puedes contratar anuncios de pago en los portales.

5.- LLAMADAS, CORREOS Y VISITAS AL PISO

Va a ser lo que más tiempo te lleve y más frustración te provoque. Se va a saturar tu buzón de correo (bueno, ojalá, eso sería buena señal) y te van a llamar a todas horas. Y si no atiendes esa llamada porque estás trabajando estás perdiendo una oportunidad de venta.

Al principio recibirás muchas llamadas, no solo de inmobiliarias, sino también de personas aparentemente interesadas que querrán conocer el piso y de las que no volverás a saber nada nunca más después de la visita. Antes de la primera visita prepara lo que les vas a tener que explicar, cuáles son las ventajas de tu piso, por qué tienen que vivir ahí y no en otro sitio, hablales de lo majo que es el vecindario, de los servicios de la zona, cómo de fácil es aparcar, el transporte público… Pero también prepara antes preguntas técnicas que te van a poder hacer sobre la estructura, sobre las reformas y el estado de conservación de los elementos comunes, sobre derramas actuales o a futuro, sobre la posibilidad de poner ascensor y el interés de los propietarios en instalarlo, sobre la ITE, los gastos de comunidad, el gasto energético…

Una cosa importante: si te hacen una pregunta cuya respuesta desconoces o incluso ni te suena lo que te están diciendo no te inventes la respuesta. Diles que lo desconoces y que les llamarás al día siguiente para darles información precisa sobre lo que preguntan.

 

6.- OFERTA Y NEGOCIACIÓN

Si tienes formación en negociación estás de enhorabuena. Si no, lo más probable es que el comprador no la tenga tampoco, así que se va a convertir en un simple regateo que partirá de una oferta muy a la baja y que, si todo va bien, iréis acercando en dos o tres pasos. Importante: no te enfades si la primera oferta te parece escandalosamente baja. Simplemente haz una contraoferta que permita seguir negociando o regateando.

 

7.- FIRMA DEL CONTRATO

Si ya habéis llegado a un acuerdo es hora de firmar papeles. Y esto es una fase muy sensible del proceso en la que si os recomendamos que contéis con un profesional (abogado o inmobiliaria). Normalmente las inmobiliarias hacemos el proceso completo pero no te cortes en pedir 3 o 4 presupuestos a inmobiliarias para que te lleven la parte legal.

El riesgo que tiene esta fase es que un contrato mal hecho puede no solo echar a perder la operación sino que puedas perder dinero de la reserva, o incluso que te enfrentes a reclamaciones posteriores del comprador. No te fíes de los contratos que puedas descargar de internet, porque pueden estar desactualizados según la normativa vigente. Así que aquí no nos atrevemos a recomendarte más que confíes en un profesional. Se admiten también cuñados si son abogados o asesores inmobiliarios.

 

8.- ESCRITURAS

Aquí, si o si, vas a tener que contar con un notario. Además, quien elige notario es el comprador (generalmente lo va a hacer su banco). Así que aquí no hay más que dejarse llevar y presentarle toda la documentación que te pida.

En conclusión.

Si existen los profesionales inmobiliarios es porque su labor tiene su complicación, es necesario tener ciertos conocimientos y experiencia que no están al alcance de cualquiera. Comparando con los trabajos de mantenimiento de una casa, cualquiera es capaz de cambiar una bombilla, pero para cambiar un grifo hay que tener una cierta experiencia. Y si te fías de las webs o de los tutoriales de youtube para cambiar un grifo te arriesgas a que los daños que provoques sean mayores que lo que te ibas a ahorrar haciendo tu el trabajo.

Con la inmobiliaria pasa igual: si te sale bien te puedes ahorrar unos miles de euros no contratando a un profesional (ojo, ahora Etikalia vende tu piso sin comisiones ni exclusivas y te puedes ahorrar un dinerillo en la gestión inmobilaria, así que consultanos). Pero si te sale mal puedes perder mucho más de lo que pretendías ahorrarte.