Si en otro artículo te dábamos algunos consejos para vender tu piso sin inmobiliaria hoy te vamos a hablar de cómo elegir la mejor inmobiliaria para vender un piso.
Entre la opción de vender tu casa directamente entre particulares o contar con profesionales para que te gestionen la venta, lógicamente estamos convencidos de que la segunda opción, contratar a un profesional, te va a dar mejor resultado. La duda te surgirá a la hora de elegir con qué inmobiliaria trabajar y de qué forma hacerlo.
¿POR QUÉ ELEGIR UNA INMOBILIARIA PARA VENDER TU PISO?
Cuando se trata de poner a la venta una propiedad, una de las mejores decisiones que puede tomar es elegir una agencia inmobiliaria. Una inmobiliaria ofrece una variedad de ventajas que no tienen los propietarios que venden sus pisos directamente. De entrada, las inmobiliarias conocemos bien el mercado inmobiliario, lógicamente. Pero además, tenemos acceso a una mayor base de compradores, conocemos los procesos de compra y venta de propiedades, y tenemos la información adecuada para establecer el precio final adecuado y asesorarte durante todo el proceso de venta. Un buen agente inmobiliario también te ayudará a promocionar tu propiedad, a través de la publicación de anuncios, carteles y otros materiales promocionales. La inmobiliaria también te ayudará a navegar por la burocracia asociada con una transacción de compraventa de una propiedad. Y finalmente el inmueble se venderá en el menor tiempo posible y al mejor precio. Estas y otras ventajas hacen que elegir una inmobiliaria sea una opción viable para el propietario que desea vender su piso.
La duda entonces está en cómo elegir a la inmobiliaria adecuada para vender tu piso. A continuación te damos varios consejos para elegir y contratar una inmobiliaria.
1.- CALIDAD DEL SERVICIO Y PRECIO
Cuando vas a comprar algo de un cierto valor (un ordenador, una cámara fotográfica, un coche…) vas a tener en cuenta la calidad de lo que compras y su precio. A la hora de elegir inmobiliaria funciona igual: tienes que buscar el mejor servicio al mejor precio.
Para elegir la opción más conveniente, de entrada, yo rechazaría pagar por nada. Hay agencias online (las llamadas proptech) que cobran aunque el piso no se venda. También rechazaría pagar importes elevados por poner un anuncio en portales inmobiliarios (sin destacar), fotos torcidas y mal iluminadas… Es decir, no tiene sentido pagar comisiones de 5.000, 10.000 o 20.000 euros por un trabajo poco profesional que va a dificultar la venta de tu piso. En este sentido Etikalia ha optado por una fórmula que nos permite dar el mejor servicio al mejor precio y vender tu piso en las mejores condiciones con las tarifas más competitivas y el mejor servicio de gestión integral de la venta con un esfuerzo importante en marketing inmobiliario.
2.- ¿CON EXCLUSIVA O SIN EXCLUSIVA?
Depende. Si el servicio que te van a dar con exclusiva es el mismo que sin ella, no tiene sentido dar la exclusiva. Si una inmobiliaria te pide exclusiva pregúntales qué van a hacer para que tu piso sea más visible y atractivo que los pisos que van a competir con el tuyo por “enamorar” a un comprador.
Nuestro consejo es que una empresa seria que tenga una exclusiva inmobiliaria se va a comprometer más que si no la tiene. Busca ese compromiso pero asegurate también de que es real y que todo quede por escrito en un contrato. Las agencias que trabajan sin exclusiva suelen disponer de una amplia oferta de viviendas en venta. El esfuerzo que dedican a cada una de ellas es mínimo, pero al disponer de un volumen grande pueden cerrar una cantidad suficiente de operaciones. Es decir, venden un porcentaje pequeño de lo que ofrecen, pero para la agencia es rentable.
Las agencias que trabajamos en régimen de exclusiva, o semi-exclusiva, como hace Etikalia, trabajamos con un volumen pequeño de ventas, lo que nos permite dedicar un mayor esfuerzo a cada inmueble y nos obliga a cerrar todas esas ventas. Por lo tanto, la motivación para cerrar la venta de tu inmueble sera mayor con una exclusiva o semi-exclusiva que sin ella.
Por otra parte, trabajar sin exclusiva tenía sentido en la era pre internet, cuando los compradores tenían que recorrer las agencias inmobiliarias para conocer qué estaba en venta. Ahora todo se publica en los portales inmobiliarios, por lo que una exclusiva que invierta más en los portales inmobiliarios puede dar a tu piso más visibilidad que tenerlo en varias agencias que van a invertir lo mínimo posible en publicidad.
3.- MÁXIMA VISIBILIDAD PARA TU VIVIENDA PARA QUE SE VEA MÁS Y MEJOR QUE LOS PISOS QUE TE VAN A HACER LA COMPETENCIA
Antes de que aparecieran los portales inmobiliarios tenía sentido poner en venta un inmueble en varias agencias porque los compradores iban de oficina en oficina buscando el inmueble que les interesaba.
Los portales inmobiliarios han cambiado el proceso de compra y es ahí donde se dirigen los posibles compradores, no a las oficinas de las agencias. Nuestra experiencia nos dice que es mejor tener un anuncio muy bien posicionado en los portales inmobiliarios que varios anuncios (de distintas agencias) perdidos más allá de la página 3 del portal inmobiliario. Busca una agencia inmobiliaria que invierta más en tus anuncios, publicando en el mayor número de portales inmobiliarios (desde luego en los 4 principales) y pregunta qué van a hacer para que tu piso aparezca en las primeras posiciones.
4.- FOTO PROFESIONAL, POR SUPUESTO. Y MUCHO MEJOR CON VÍDEO, INFOGRAFÍAS, REALIDAD VIRTUAL…
No es lo mismo publicar anuncios con fotos mal hechas, torcidas, mal iluminadas…, que publicar un buen reportaje fotográfico hecho por un profesional especializado en fotografía inmobiliaria. El anuncio que se publique no solo debe ser muy visible sino atractivo. Las fotografías profesionales ayudan a atraer más visitas a los anuncios. Los vídeos, planos, infografías 3D e incluso reformas y decoraciones virtuales también son útiles. Incluso las visitas virtuales pueden ayudar a hacer una venta o un alquiler a personas que inicialmente no pueden desplazarse a ver la vivienda. Todo eso te lo debe hacer la agencia inmobiliarias. Pero como vale más una imagen que mil palabras…
5.- ¿QUÉ COMISIÓN U HONORARIOS?
Como en cualquier otro producto o servicio tienes que buscar siempre una buena relación calidad precio. No sirve de nada contratar una agencia que te va a cobrar una cantidad irrisoria si el servicio no es profesional y la vivienda acaba por no venderse o, lo que es peor, por venderse mal. Con venderse mal no me refiero a que se venda por debajo del precio de mercado, sino a que se llegue a un mal acuerdo con el comprador, a que haya problemas durante las gestiones jurídico-administrativas, etc., que luego te vayan a afectar negativamente.
En el mercado te vas a encontrar inmobiliarias que te cobran una tarifa fija, que puede ser más barata que una comisión tradicional, pero que te van a cobrar aunque no se venda la vivienda, con lo cual la agencia no tiene la motivación para venderla y no es un buen servicio. No te quedes solo con las tarifas de la agencia, sino que en la comparación que hagas ten en cuenta el precio y los servicios.
En Etikalia cobramos las tarifas más competitivas del mercado ofreciendo los servicios más completos y orientados a vender eauilibrando el precio de venta y el plazo, como así se observa en la auditoría de ventas que hicimos en 2022. Así que con nosotros no solo tendrás un servicio excelente para vender tu vivienda sino que vas a ahorrar bastante dinero en comisiones. Contar con la ayuda de una inmobiliaria puede ser una inversión que te permita obtener una mayor rentabilidad de la venta de tu vivienda, evitando muchos problemas durante todo el proceso de venta.
6.- QUE NO COBREN COMISIÓN AL COMPRADOR
Últimamente algunas agencias están bajando la comisión al vendedor a costa que cobrársela al vendedor. Esto no es bueno para el vendedor que muchas veces ni siquiera está informado de esto y piensa que el trabajo se hace gratis. Cobrar comisión al comprador implicará que éste tendrá que hacer un desembolso mayor, con lo cual dificultará la venta y te obligará a bajar el precio de venta. Así que al final estás en las mismas. Pero además el hecho de que se obligue al comprador a pagar comisión seguramente le va a predisponer contra esa agencia y preferirá comprar en otra que no le cobre. Así que te perjudica doblemente.
7- AGENTES INMOBILIARIOS CONTRATADOS EN PLANTILLA Y EQUIPO MULTIDISCIPLINAR INTEGRADO.
El 90% del trabajo de venta de tu piso lo va a hacer un agente inmobiliario o comercial. Así que es importante que esa persona forme parte de la plantilla, con contrato laboral y nómina, de la agencia inmobiliaria. Por lo general las inmobiliarias se quejan de que la rotación de sus comerciales es muy alta. El mercado laboral no está como para tirar cohetes y dejar un trabajo. Así que si la rotación es alta es porque los comerciales no están contentos con las condiciones laborales y eso repercute en la calidad de su trabajo. En muchas inmobiliarias es frecuente que los comerciales sean autónomos (incluso falsos autónomos). Rechaza siempre inmobiliarias que trabajen con comerciales autónomos (y sobre todo, si son falsos autónomos, donde la empresa está incurriendo en un fraude laboral). Es preferible que contrates una pequeña inmobiliaria que tenga una plantilla estable de 2 o 3 comerciales que una inmobiliaria grande donde la mayoría de los comerciales son autónomos. Un agente con contrato estable y satisfecho con su empresa trabajará mejor que uno al que su empresa tiene “contratado” en fraude de ley.
Aparte, debe haber un equipo multidisciplinar de abogados, arquitectos, decoradores, expertos en marketing, etc., que deberán aportar también su granito de arena en el proceso de venta de tu inmueble. Estos profesionales no tienen por qué tener 100% de dedicación a una agencia en concreto, pero si deben estar integrados de alguna forma en el proceso de trabajo de la agencia.
8.- NO CONFÍES EN LA AGENCIA QUE “TASE” MÁS ALTO TU PISO, SINO EN LA QUE TE HAGA UNA VALORACIÓN HONESTA Y REALISTA BASADA EN DATOS REALES DE VENTA, NO EN ANUNCIOS DE PORTALES INMOBILIARIOS
Un aspecto clave del proceso de venta es conocer el precio real del inmueble para conseguir un precio de venta ajustado al mercado. Una práctica que hemos encontrado con más frecuencia de la que nos gustaría es que el vendedor elige a aquella inmobiliaria que le ha “tasado” más alto la vivienda. Además, ante el reclamo de la «valoración gratuita», es habitual pedir varias valoraciones y quedarse con la agencia que ha propuesto el precio más alto. Es una práctica totalmente opuesta a la ética porque es una forma de engañar al cliente, captarlo inicialmente para luego proponerle que baje el precio cuando se vea que ese no era el precio real de venta. Si una inmobiliaria te ofrece valorar el piso (muchas lo ofrecen de forma gratuita) pide que te presenten un informe detallado y serio de esa valoración, con referencias de mercado, información sobre la zona, etc.
Sabemos que a veces venís con una expectativas que no se cumplen cuando os presentamos la valoración. Confía en quien te dice la verdad (aunque no te resulte atractiva) y no en quien te dice lo que quieres oir (y resulta que es falso).
Otro aspecto problemático de las valoraciones de venta son los datos que se utilizan para hacerlas. Nosotros nos hemos encontrado con ese problema. Por lo general la mayoría de las agencias valoran en base a los anuncios actuales de los portales inmobiliarios. Se trata de una mala práctica porque ahi se mezclan anuncios pasados de precio que no se van a vender, y anuncios recientes, quizá con un precio correcto. Por lo tanto, esas valoraciones siempre van a salir por encima del precio real de mercado. Algunas agencias, como Etikalia, contratan servicios de valoraciones que parten de datos de anuncios reales actuales, supuestamente con una corrección teniendo en cuenta los anuncios que ya no están publicados. Es algo más realista que el primer método, aunque en algunos casos puede llevar también a valoraciones erróneas.
Por eso, desde 2022, en Etikalia hacemos valoraciones de venta teniendo en cuenta ventas reales registradas en el Registro de la Propiedad. Es un método mucho más preciso que los anteriores que nos permite conocer incluso los precios de venta de inmuebles en el mismo portal donde está la vivienda que se va a vender. Pocas inmobiliarias tienen acceso a estos datos, que son de pago, pero proporcionan información fundamental para hacer una valoración fiable. Asi que nuestro consejo es que descartes cualquier inmobiliaria que no te ofrezca una valoración reailzada con los datos del Registro de la Propiedad.
9.- MIRA LA PRESENCIA DE LA INMOBILIARIA EN INTERNET Y SU REPUTACIÓN.
Una inmobiliaria que tenga una web sin actualizar y no tenga presencia en redes sociales es que no está cuidando su propia imagen. Descartala. Haz una búsqueda en internet para ver las opiniones de aquellos que han contratado los servicios de la agencia inmobiliaria en el pasado. Esto te ayudará a entender su nivel de profesionalidad y la calidad del servicio que puedes esperar recibir.
10.- PRUEBA A PROPONERLES QUE NO TE COBREN EL IVA O A COBRAR EN DINERO NEGRO
Si aceptan la propuesta de no cobrar el IVA, no hacer factura o incluso a que parte del importe de la venta se cobre en dinero negro, directamente mándales a freir espárragos. Nosotros hemos rechazado clientes que nos proponían ese tipo de prácticas. Quédate con aquella inmobiliaria que valore la honestidad por encima del dinero sucio o fraudulento.
11.- MIRA MÁS ALLÁ DE CÓDIGOS ÉTICOS Y RESPONSABILIDAD SOCIAL
Etikalia, como inmobiliaria ética, tiene una serie de prácticas que debe cumplir para poder calificarse como tal. Una de ellas es que no reparte dividendos entre sus propietarios (a ver qué inmobiliaria hace eso), y ello está indicado en los estatutos. Otra es que todos los años mide el impacto social y ambiental a través de la auditoría social y periódicamente hace también otras mediciones, como el balance del bien común. Desde que abrimos hemos visto que algunas inmobiliarias usan también la coletilla de “inmobiliaria ética” para atraer cierto tipo de clientes. Si te encuentras con una de ellas, pídeles los estatutos donde se haga referencia a la ética o las mediciones de impacto social y ambiental. No te fíes de propuestas de RSC (responsabilidad social corporativa) que suelen funcionar como un mero maquillaje en empresas incluso conocidas por sus prácticas fraudulentas y corruptas.
12.- ANALIZA LA TRAYECTORIA DE LA INMOBILIARIA
¿Qué experiencia tiene la agencia inmobiliaria que estás considerando para vender tu piso? Es importante hacerse esta pregunta y hacer un análisis de la trayectoria de la inmobiliaria y sus años de experiencia (aunque muchos años puede conllevar también cierto apalancamiento y resistencia a la innovación). Mira si en la web enlaza a noticias de prensa donde se habla (bien) de la agencia. Si la gerencia suele aparecer en entrevistas de prensa (más que porque envían notas de prensa), como ocurre con Etikalia, es que tienen una buena consideración como expertos en la materia. Ten en cuenta que para dedicarse a la actividad inmobiliaria no se pide una titulación o cualificación. Por lo tanto, elegir una agencia con experiencia en el sector inmobiliario es fundamental.
¿VAS A VENDER TU PISO EN BILBAO O VITORIA-GASTEIZ?
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